2023-05-10 14:56:27
在去年10月的17天里，全国54个主要城市共签订了130944套商品房，低于9月份同期的137483个，比一个月前下降了约7000个。北京和上海的一线城市分别比前一个月下降了42%和16%。二线城市的营业额也开始整体降温，上周二线城市共有33600套商品房签约，连续两周不到4万套。
业内人士对此表示，在22个受新政影响的城市，实际成交量下降了30%至40%，预计交易量将在10月底的合同数据中逐步反映出来。如果到年底中央银行的配额紧缩，房价的下降很可能会蔓延到许多城市。
事实上，面对房地产的调控，长期以来房地产市场出现了“价格滞后下降”的情况并不是什么新鲜事。而现在辩论的焦点，是楼市降温后，房地产便会重新燃起火花，而这一次，楼市更趋降温。会否导致深度调整？事实上，国内房地产市场在10多年的崛起过程中，也有了一个调整期，而当调整期到来时，房地产市场就会出现一种新的“报复性”繁荣的氛围。
2008年第一轮房地产市场调整。在2006年至2007年房价迅速上涨之后，美国爆发了次贷危机。2008年第四季度，中国出口增长率下降，经济增速放缓，经济增长率从年初的11.5%下降到7.1%。经济增长下降意味着人们收入放缓，房价支撑开始动摇，房价全年下跌约10%。但随后，，房价在2009年停止下跌并反弹。
2011年第二轮房地产市场调整。房价的快速上涨和通胀的上升促使中国央行在2010年收紧了贷款和抵押贷款政策。2011年初，北京开始对非北京注册家庭实施税收限制和社会保障限制，为期5年。牺牲“购买限制”作为一种王牌控制措施，进而成为一线城市的标准配置。严格的购房限制，再加上以往的过度上涨，北京房价在2011年限购后小幅下跌，跌幅约为10%。
2014年进行的第三轮房地产市场调整。北京房价在2012年上半年回升，在当年6月和7月两次降息的推动下，房价开始快速上涨，直到2013年底房价上涨了30%至40%。2014年，房地产市场交易逐渐降温，房价小幅上涨，仅下降约6%。
从上一轮房地产调整周期来看，每次调整期过后，房地产市场似乎都会带来新一轮强劲复苏，而这一次房地产市场的“停滞”调整不会跳出这一周期。
因此，即使是业内最悲观的估计，这一轮房地产调整周期也将相对较长，但房价跌幅高达15%左右。然而，笔者认为，这一轮房地产调整周期不仅是长时间的，而且房地产市场也有可能进入深度调整的状态。
首先，房价的上涨一直与经济高速增长有关。20世纪70年代，日本经济增长高达13.62%，收入增长预期急剧上升，推动了日本房地产泡沫的扩大，而到20世纪80年代末和90年代初，日本的平均经济增长率降至6.37%。日本房价大幅调整，影响了日本人的收入预期。
目前，我国经济正处于结构转型时期，经济增长速度长期放缓已成为共识，随着居民收入水平的下降，居民承受住房贷款的能力已接近极限。这一轮房价上涨是由于中产阶级面临货币宽松、资产短缺、恐慌和非理性杠杆。从短期来看，投资市场的进入可以集中在推高房价上，但从长远来看，房价的上涨最终要与居民收入的增长率挂钩。
而且，一线和二线城市房价泡沫只存在投机价值，甚至连投资业绩价格都没有。所谓投机价值，就是买房地产等房价上涨而吃差价。而投资价值，是由购房者收取租金。现在，就租金收入而言，上海和北京的租金收入(年租金/房价)在2011-2015年仅为2%至2.2%，而2016年则继续低于2%，甚至低于财富管理产品的收益率。
因此，一旦投机需求被新的房地产交易摧毁，整个市场就会平静下来，人们会发现，中国人的收入只有西方的1/8，而一线和二线城市的房价不仅高于伦敦、纽约和东京，只留下了投机性的价值。因此，长期以来，这样的房地产泡沫一直难以推波助澜。如果上一轮房价调整还能恢复，这个房地产调整周期，只有经过泡沫才能真正复苏。
最后，经过十多年的房价上涨(在此期间几乎没有调整)，自住宅、改善、投资需求已经进入市场，这一轮房价上涨，甚至中产阶级也成了“捕手者”。此外，中国城市人均住房面积已达33多平方米。在一线城市和二线城市，许多家庭拥有2/3的房产已不再罕见。因此，大城市人口对房地产的“刚性”需求远远低于行业预期。
面对密集出台的新一轮房地产新政策，房地产市场已经进入了承诺的“调整期”。未来的楼市应如何发展？短暂调整后，会否继续出现强劲反弹？笔者认为，过去的房地产市场格局无法复制，房地产市场可能在今年年底进入重大调整时期，房价大幅下跌是不可避免的。
在第一阶段，在房地产市场新政的影响下，整个市场从兴奋状态转向观望状态，主要表现为交易量的迅速下降和房价上涨的立即停滞。在第二阶段，开发商疯狂地占据了一二线城市的土地，承受不了销售下滑的影响，为了收回资金，通过小幅降价的方式进行推广。第三阶段，在买卖双方长期对峙之后，房地产市场进入了全面降低杠杆的时代，房价大面积放开，房地产泡沫逐渐回归理性。
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