2023-05-10 14:56:27
中国人民银行南京分行和中国银行业监督管理委员会江苏省监察局近日发布了“关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知”(以下简称“通知”)。通知要求江苏地区金融机构加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，主动控制贷款的“首付”风险。同时，江苏财政部门应密切关注南京、苏州等城市，因为房价的快速上涨可能会带来金融风险。
通知指出，目前江苏房地产市场走势明显分化，部分地区，特别是三、四线城市不仅面临着高库存的压力，而且南京、苏州等二线城市房价上涨过快。
针对这种情况，江苏省财政部门应按照“分类指导和地方政策”的原则，实施住房信贷差别化政策。一方面要积极支持居民家庭独立生活，提高购房需求，安全有序地消化三四线城市商品房长周期的库存。另一方面，要关注南京、苏州等城市房价快速上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务的健康稳定发展。
通知要求银行金融机构按照“了解客户”的原则，加强对首付真实性的审查，明确“客户首付不能来自贷款资金的底线”，综合运用信贷、定金审核等，准确把握借款人首付的真正资金来源，严格审查定金的配套资料。
对于通过房地产中介公司、互联网平台、小额贷款公司和其他非银行渠道等非银行渠道筹集首付的客户，所有银行金融机构都不得发放个人住房贷款。
中国银行业监督管理委员会江苏监察局中国人民银行南京分行
关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知
南延发(2016)32
中国人民银行南京分行业务管理部，江苏省中央银行，银行监理处，国有商业银行江苏分行，股份制商业银行南京分行，江苏银行，江苏农业协会，南京银行(15.720，≤0.10，≤0.63%)，城市商业银行南京分行，邮政储蓄银行江苏分行，每家南京外资银行：
为进一步落实“中国人民银行关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”(3.350、0.01、0.30%)，积极支持家庭独立生活，改善购房情况，根据江苏省房地产市场的最新发展和变化，就规范个人住房贷款业务和促进住房金融健康发展，积极支持家庭独立生活和改善购房，有效防范个人住房贷款的金融风险。
第一，牢牢把握信贷政策导向，支持合理的住房需求。
目前，江苏房地产市场走势明显分化，部分地区，特别是三、四线城市不仅面临高库存压力，而且南京、苏州等二线城市房价上涨过快。针对这种情况，我省财政部门应按照“分类指导和地方政策”的原则，切实实施差别住房信贷政策。一方面要积极支持居民家庭独立生活，提高购房需求，安全有序地消化三四线城市商品房长周期的库存。另一方面，要关注南京、苏州等城市房价快速上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务的健康稳定发展。
1.银行金融机构应优先满足家庭需要和改善住房。借款人应根据借款人家庭拥有的住房数量、购房记录、原贷款结算情况等，综合判断借款人属于何种政策支持。
(二)对有购房记录的借款人家庭，“首次购买普通住房”和“第一次普通自置住房”的严格区分，不包括在“第一次购买普通住房”的支持中。
(三)鼓励银行金融机构继续发放商品房贷款和住房公积金委托贷款相结合的贷款，支持家庭购买普通自住房。
第二，加强对个人住房贷款首付来源的审查。
1.根据“了解客户”的原则，各银行金融机构应加强对首付真实性的审查，明确“客户首付不能来自贷款基金的底线”，综合利用信贷、审查首期付款等，准确把握借款人首付的真正资金来源，严格审查定金证明。
(二)对无法核实定金来源的客户，银行金融机构应当要求借款人提供不以商业借款作为首期付款的善意的书面担保。诚信担保虚假的，应当记入不良信用记录。银行、金融机构、个人住房贷款审批材料应能反映首付调查的痕迹。
(三)各银行金融机构在发放消费贷款和信贷贷款时，应当加强对交易真实性的审查和贷款使用的核查，严格禁止客户对消费贷款和信贷进行首付；各银行金融机构在发放个人住房贷款时，不得向通过消费贷款、信贷等银行融资进行首付的客户发放个人住房贷款。
(四)通过房地产中介公司、互联网平台、小额贷款公司等非银行渠道筹集首付的客户，不得向所有银行金融机构发放个人住房贷款。
5.对于具有“首付分期付款”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，银行金融机构一经发现，即暂停或严格控制合作关系。要对存量住房贷款进行审核，主动控制贷款中的“首付”风险。
三是切实加强个人住房贷款风险管理。
一、各银行金融机构要严格审查个人住房贷款业务的办理情况，进行实际签字谈话，认真核实借款人身份、工作、婚姻状况、家庭收入等信息的真实性，不得从事“假离婚”的抵押业务。
(二)鼓励银行金融机构综合利用公积金存款资料、税务资料及其他资料来源，核对客户身份。
(三)支持银行金融机构通过全面控制借款人的家庭收入和负债，计算房价收入比等方式，批准客户首付比例和抵押贷款金额。
4.。房地产开发企业在抵押贷款到正式抵押登记期间不履行阶段担保责任的，房地产开发企业不得向其相应的财产发放住房抵押贷款，以防止批量风险的发生；要重点防范“虚假抵押暴露”风险，防止房地产开发企业通过虚假交易变相融资。
四是营造公平有序的竞争环境。
1.要充分发挥省级自律机制的作用，牵头单位和相关成员单位应根据房地产形势的变化和地方政府调控的要求，及时调整省级城市商品房贷款最低首付比例。
（二）、各银行金融机构应严格执行省级自律机制的有关决议，并在省级自律机制确定的最低首付率的基础上，根据其抵押政策、风险防控、借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体的首付率和利率水平。
3.鼓励银行金融机构相互监督，共同抵制变相降低贷款条件、降低恶性价格等恶性竞争行为，创造公平有序的市场竞争环境。
五.加强对住房融资业务的跟踪、监测和检查
中国人民银行各级分行和分支机构要引导地方金融机构认真贯彻差异化住房信贷政策，共同加强对住房信贷政策实施的监督检查。特别是要加强对房地产贷款首付比率、首付来源以及房地产贷款资产质量、区域集中度、制度稳健性的监测、分析和评价，密切关注住房金融业务发展中的趋势和苗圃问题，促进金融机构有效防范住房信贷风险。
中国人民银行南京分行
中国银监会江苏省监督管理局
2016年3月23日
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