2023-05-10 14:56:27
也许再过五年，万达广场就不会有沉重的资产了。这意味着，在5年之内，万达商业地产将转变为商业投资服务企业，类似于一家酒店管理公司，完全符合资本化条件。2015年4月21日上午，万达集团首席执行官王建林表示，在2015年绿色公司年度会议主旨演讲中，万达将在4至5年内完全进入房地产市场。后来，提到万达，而不是它是一家房地产公司，而是一家服务公司，一家科技公司。
王健林在深圳证券交易所工作时，对万达商业地产的转型方向、原因和目标作了深入的阐述。以下是演讲全文的摘录。
万达是世界领先的房地产企业。2015年，可以实现世界上最大的房地产面积。万达拓展到许多其他行业，围绕房地产的发展。在分析未来房地产发展趋势的基础上，万达自去年以来进行了全面的改造。从空间上看，应从国内企业向跨国企业转变；在内容上，应从房地产企业向高科技服务企业转变。今天我关注的是万达核心企业万达商业地产的转型。
首先，万达转化为轻型资产。
1.什么是沉重资产？什么是轻资产？
什么是重资产？万达商业地产的主要产品是城市综合体，这种产品模式是建造一个大型万达广场，旁边建有写字楼、商铺、房屋等配套楼盘，持有万达广场持有的现金流量投资销售。因为中国不支持对金融产品的长期房地产投资，所以万达只能“出售”支撑租金。万达广场建成后自己控股和管理，所有租金收入都以万达为单位，这种模式被称为重资产。
什么是轻质资产？投资万达广场建设，所有资金来自其他。万达负责选址、设计、施工、招商和管理，采用万达广场品牌和万达原有的业务信息管理“汇云系统”。产生的租金收入万达与投资方按一定比例分享。这是一种新型。万达去年开始研发，目前正在运行。这是万达广场的轻资产模型。
2.主要使用轻型资产。
万达商业地产的转型方向以轻资产为主要方向。截至2014年，万达已开通万达广场109号，今年将再开放26座，届时万达的地产面积将超过2500万平方米。今年开业的万达广场充满了沉重的资产，因为万达广场的建设周期从选址、谈判、设计、土地进入到开业都有三年左右的时间，而今年计划开放的项目中，没有一个项目能够转换为轻型资产。但万达计划在2016年开设50个万达广场，其中20多个是轻型资产。万达目前拥有超过9000万平方米的土地储备，其中2000多万平方米计划持有万达广场等物业，还有7000万平方米的销售房产。
二.轻资产转型的原因
万达的重资产不发达，也没有发展的空间，中国的城市化进程仍在进行中，行业中有许多模仿者。那么，为什么现在果断地转向轻资产？
1.扩大竞争优势
万达将在今年年底前开放135个广场，这是世界上最大和足够大的广场。如果我们没有远大的目标，我们就可以完全满足自己，而且我们可以放心，单靠租金的自然增长。但对于拥有近14亿人口的中国消费市场来说，我们仍然太小，无法扩大我们的竞争优势。重资产受到房地产周期的制约，当市场火爆时，房屋销售很好，现金回报很快，容易发展。但我们认为，中国的房地产业已经到了供需平衡的拐点，高利润的时代已经过去。未来，房地产在品牌、定价、营销等各个方面都要做好。虽然重型资产模型还可以发展，但难度越来越大。要迅速扩大规模，就必须对轻型资产进行转换。因为万达广场有一个品牌，很多组织、个人主动寻找万达的投资请求，为什么不使用万达呢？现在有句名言：做生意最好的办法就是用别人的钱做自己的事。万达将在五年内变得足够大，完全把竞争对手排除在外。万达正在挖一条更宽更深的护城河。
2.发展中小型城市
有分析人士问我，为什么万达不把重点放在一、二线城市的发展上，三四线城市的房价和租金都这么高？这是对房地产缺乏了解。房地产的核心指标不是房价和每平方米的租金，而是租金与回报的比率，即租金与投资的比率。扣除各种税费后，回报率除以项目投资。在租金回报率方面，一级和二级城市项目甚至可能不如第三层和第四层城市项目好，因为一级和二级城市项目的土地价格和投资都比较昂贵。
重资产主要看房价，销售利润高投资，很难进入三四线城市发展。轻资产并不是单纯的投资出售，不需要关心房价，只要城市人口充足，租金回报率就可以做到。万达可以进入一大批三四线城市.三四线城市房地产发展面临的最大挑战是招商引资难，一般企业根本无法进入，因为不能做生意。丰富的商业资源正是万达最大的优势，我们有5000多家合作商与万达达成协议，其中许多是万达的亲密合作伙伴，以及万达的去向。现在万达不是一种商业投资，而是一种选择。万达有一个难以做的规定，万达广场的任何业务在本年度不应超过万达广场总数量的50%，在过去一年下降到三分之一。这样，为了防范风险，如果万达已经开设了500家门店、超市等行业来租赁其中一家企业，一旦出现问题，风险就很大。二是防止内部腐败，个别商户不能限制万达广场的开业，因为万达广场的设立，每个品牌都限于万达广场的数量。
三线城市地价相对便宜，现在去更好的中心位置了。从我们的经验来看，一个四五百万的、三四行的城市完全能够承载一个大的万达广场，而三线城市的消费者的忠诚度也就更高了。就像在北京附近的廊坊一样，城市地区只有40万人，政府在寻找万达投资的时候，我们觉得廊坊市的人口不多，北距北京30分钟，从40分钟到天津，廊坊购物和消费中的多少地方人民还不好。但是廊坊市政府非常热情，第三次和五次去找大门，愿意拆迁市政府办公区建设万达广场。这个人总是在恋爱，我们必须投资。但廊坊万达广场开业的效果是出乎意料的，每天平均旅客流量为50,000人，相当于廊坊人每天访问的八分之一。以及重庆万州，地方政府也正在拿出最好的地块，并希望我们能在万达广场投资一次以上。发展中的所有同志都不反对整个城市面积约为40万的事实，是经济的落后区，如何保证业务开放后的客流。我说，我不能成为穷人或投资。然而，万州万达广场并不认为万州万达广场的开通，为万达广场的开通创造了客流记录。前三天的三天旅客流量超过110万人次，这意味着当地居民的头三天已经访问过几次，每天仍保持5-600万人次的客流。生意很好。
我们从实践中了解到，中国目前的商业地产投资处于不平衡的状态，集中在大城市，局部过热，但对于有大量三线城市和城市地区的四线城市，投资极少，许多地方不应该说是一个庞大的复杂，甚至是一个多厅电影院。只有从万达的数据分析，超过70%的增长来自三线城市，虽然乘客的单价稍差，但总体人口大，消费忠诚度高，万达广场的商业形式中心容易形成，投资回报率不低于大城市。这是万达发展的一个好机会。
3.产生边际利益
万达集团为加快发展步伐提供了轻质资产。万达现在每年开放26个正方形，增加约500万平方米的保持面积，这在世界上是前所未有的甚至是最终的。从国际经验来看，房地产开发与城市化进程是密不可分的。我国城市化的关键进程只有20-30年，城市化进程一旦结束，就没有大规模发展的机会。万达在中国迅速城市化的历史上遇到了一个巨大的机遇，并抓住了它，因为他愿意这样做。我们还需要继续加大努力，尽快在中国发展大、中、中、小城市。在财务上，光资产回报率也很好，从两个轻资产店的管理收入中获得的利润总额相当于重资产商店的收益。假设一个标准的光资产店每年租金高达1亿元，每年有2家店铺租金2亿元，万达就可以获得7000万的租金。标准重型资产商店的平均租金为1亿。扣除管理费和扣除税款后，其财务利润基本相同。
更重要的是，轻型资产的迅速扩张也会产生边际效应。以深圳证券交易所挂牌万达苑线为例，其工作室大多在万达广场开业，万达商业地产开发速度快，医院线开发速度快。万达将成为中国第一个集儿童游戏、教育培训、食品零售为一体的综合性儿童娱乐项目。万达想成为一种儿童商业形式，因为如果万达广场没有儿童经营形式，那么服务时代就会有缺陷。我们已经计算过，儿童的形式可以给广场带来超过两位数的客运量增长。为什么你要自己去做，因为你找不到一个能达到几万速度的伴侣。国内儿童业态企业，要么只做儿童娱乐，要么只做儿童零售，没有综合性企业。我们到国外去发现，欧洲、日本、韩国的公司都谈过，不敢进入中国市场，即使不敢这么快做，一年一两次，根本不能满足我们的发展需要，所以万达决定自己做。万达儿童娱乐公司成立于去年，第一年开设了九家分店。如果万达广场发展迅速，它很快就会成为世界上最大的儿童娱乐公司。万达广场数量的扩大也可以为万达带来更多的资源去做O2O、互联网金融等。
第三，如何做好轻资产
1.建立轻型资产标准模块
在重资产模式下，万达商业地产评估本地公司主要依靠利润；对于地方发展，主要取决于房价。光资产模型的评估目标发生了变化，主要取决于成本和租金。万达在中国已经发展了20多年，已经完成了数百项工程，这些项目对于全国所有地区的建设成本都是众所周知的。首先，我们在成本上努力工作，花了一年时间建立了ABCD轻型资产成本标准的四个版本。南方有良好地质条件的地方，采用软土地基的地方，具有不同的成本标准，北方根据地质条件的质量也形成了两种成本标准。
过去，万达广场的发展主要由发展部门领导。他们负责在任何地方谈论这个项目。根据项目信息，公司将审查成本和利润。这两个部门要打一场比赛。他们同意后，将交给主席和主席签署和批准。光资产项目是否主要由经营管理公司决定，具体视租金而定。商业管理公司是万达广场的经理，他一定会保守地计算租金，所以我们要求商业地产研究部门建立一套当地的租金计算模型，进行独立的计算，如果两个部门的计算相似，则是可靠的。如果有很大的差距，就回去重新研究。这样，就建立一套轻型资产投资标准模块。
2.工程管理的重大改革
为了加快轻资产的发展，万达的项目管理模式也进行了重大改革。以往的项目管理，从招标、预算到决算，流程复杂、耗时、耗费精力。万达计划在实施轻资产一年后开设50个项目，原有的项目管理模式很难跟上。因此，我们推出了一个统包工程，这是我国工程管理史上的一项重大创新。万达与中国建设体系的长期合作，四家公司共同制定了万达广场四种版本的工程造价标准。万达根据标准给出施工单位成本，施工单位按照标准进行施工，按时实施交钥匙工程，万达只需监督工程质量，不需要自行招聘分包单位。发达国家的工程建设是统包工程，投资是投资，建设是建设，管理是管理，专业化和细分程度较高。中国房地产企业是全方位的，从投资、土地购买、设计、建设等方面都有自己的做法，这是在我国现阶段决定的。
统包工程的好处是：第一，降低成本。在过去，一个万达广场被建造。项目公司需要60或70人，但现在的人数减少了2/3。第二，提高效率，管理更方便。第三，实现双赢的局面.交钥匙工程实施后，工程建设单位已成为真正的总承包单位。在过去，他们只负责土建工程，最多占工程成本的50%。现在总承包人自己来招揽分包合同，不仅所有的收入都是为他计算的，他还可以收取一定的分包管理费，利润也随之增加，所以交钥匙项目受到了战略合作伙伴的极大欢迎。对于万达来说，它也可以完全防止工程招投标腐败。当然，所有分包商都必须从万达品牌图书馆中挑选。
3.实现企业管理信息化
万达的发展如此之快，以至于很多人都担心翻车？在引入轻资产模型后，项目管理工作相对较少，但企业管理的任务却更加艰巨。现在每年开放20多个广场。如何才能赶上明年翻倍的速度呢？企业管理已成为万达能否安全开展的核心。
因此，万达广场在中国，无法单独管理，万达集团实现了高度的信息管理。万达创新开发一套慧云业务管理系统，于2013年试行，2014年正式在万达广场实施。惠云集成了万达广场16个子系统，如消防管理、机电管理、节能管理和运营管理，进入智能平台，电脑屏幕可控制总体情况。过去，这些系统是分散的，消防是消防，机电是机械和电气的，一个200000平方米的商业中心，几个地下监控室，它花费了几十人。现在只有一个控制室，由于计算机的管理，值班人员是工程师，人员的素质也得到了提高。汇运系统的实施，保证了万达业务管理的快速发展和安全。例如，大部分火灾事故是由电路老化引起的。如何确保线路安全，在过去的万达解决方案中，首先，所有的电线和电缆只在国内使用前三家品牌，因为质量相对可靠；其次，要严格防范，加大检查力度。然而，仍然无法完全避免电路安全事故，我们在这方面也取得了经验。现在，万达使用科技手段来安装电线和电缆的温度传感系统，并通过温度变化来检测电线和电缆是否存在问题。当温度超过正常范围时，系统会自动报警系统。问题是什么？我们会马上找到的。
万达广场的主要特点之一是有更多的餐馆。广场上有三四十家餐馆。就像我十年前说的，万达广场不卖，它被吃掉了。食品和饮料需要火灾，火灾危害也是最严重的。万达与国家消防部门联合开发了厨房自动灭火系统，并在世界各地申请专利。该系统可以自动感知厨房温度，一旦超过警告值，计算机就会自动切断厨房煤气；如果温度上升到一定程度，自动喷水灭火系统就会启动，以达到最大限度的防火效果。
企业管理信息不仅支持万达的经营管理，而且降低了管理成本。过去，有131名管理人员需要管理15万达广场，现在只有80人需要减少40%。
4.建立轻型资产融资管道
万达是个轻资产。钱是从哪里来的？其一，资金、保险和其他机构投资者等外部渠道目前已签署了25个具有约束力的项目，如果万达需要，它们很快就能签署100多个项目。二是建立内部融资渠道。万达成立了自己的电子商务公司，并收购了快速货币支付公司，这两家公司都在开发新的财富管理产品，将于下月推出，利用众筹方式为万达广场的轻量资产提供资金。万达的理财产品真正投资于实体，能够产生真正的回报。我们计划每年给投资者6%的现金回报，处置万达广场5到7年，并将收益分配给投资者。有两种方式处置万达广场，资本化或出售。中国正在试行REITS，目前正在几个城市进行试点。万达，财富管理产品，是准REITS。即使正方形在不做REITS后到期，5在那个时候，租金更高，价格也可以卖得很好。出售所得收入加上一期间的年度现金收益，预计至少将达到年化收益的10%。如果投资者急于用他们的钱想退出，我们还讨论了金融改革的两个试验区，建立了权证交易平台，也找到了做市商。购买我们的理财产品，一个月后可以交易，让它有流动性。而万达电子商务、快钱也与投资者达成协议，在广场上获得一定的收益，使万达金融电子商务公司也能盈利。如果万达的理财产品成功，它们就能解决轻资产项目的投资问题，而不必依赖外部投资者。
万达商业地产转向轻资产，不像大家想象的那样突然华丽，而是一步步地从成本标准模块建设、交钥匙项目、信息业务管理到融资管道的建立，已经痛苦了一年多，但现在消息已经发布了。
四.轻型资产的战略目标
万达的轻型资产有两个战略目标：一个是在2020年开设400至500个万达广场。我们为自己设定的到2020年开放240至250平方的原始资产模型，现在的数量几乎翻了一番。到2025年，万达广场1000个对外开放。我们可能不相信万达在五年内就能在一年内开盘100元。现在有了万达的执行力，特别是五年后，我们就可以完全做到这一点。我不相信五年后，我今天所说的是否会成为现实。第二，2020年万达商业地产净利润的2/3将来自租金收入。如果一家公司的净利润的2/3来自外部房地产，该公司就不能再被称为房地产公司，所以我们也计划万达商业房地产有限公司将来可以删除“房地产”一词，成为万达商业投资公司或商业投资管理公司。
谢谢！
(注：演辞原文来自财经网络)