北京西城部分学区房单价下跌逾2万元

疯狂的学校房屋似乎开始回归理性。

近日，“证券日报”记者在北京北三环附近的现场调查中发现，西城区住宅已经停止上涨，同时“收漏房”走出市场，正在拉低学区住宅的交易期望值。

针对此，联佳研究院表示，西城区业主降价较为突出，因为学区住房调控政策对密集的西城区西部城市有着重大影响。此外，据记者调查，大部分“合同房”在系列名单中，如“泄密房”，都在活跃学区住房市场。

“漏屋”单价下跌2万元以上。

在北三环路的玉民路附近，在"余小学和中学直接推广到三扇中学，"玉中东丽和玉中李传播的消息后，两个居住地区共约有5000户，开始漂浮在余主、中学的学区。2015年1月，在西城区进行教学改革的重大举措中，将于原中小学直接推广到三扇中学。

当时，“二胎”政策还没有落脚，虽然有直接到北京一等中学的优势，但两学区社区房价并不是“疯狂”，平均成交价格保持在6万元/平方米-7万元/平方米。但进入2016年后，学区住房开始加入“疯狂”涨价阵营。

其实，榆中东里和榆中里两个街区都是80年代的老房子，但对于拥挤不堪的购房者来说，他们不在乎房子的楼龄，也不关心40平方米、50平方米的小户型，定居在学校已经成为压倒一切舒适生活需求的选择。在过去的两年里，这些社区的房价从每平方米6万元飙升到了每平方米160000元。

2017年初，北京方面出台的317项政策以及随后出台的一系列房地产市场调控政策均告失效，“疯狂”状态突然结束。然而，市场的停滞更多地反映在交易量的迅速下降上，而不是房价的快速下跌。

`在新政策出台后，业主没有积极列出清单，也没有降低出售价格。“附近一家连锁店的销售人员告诉”证券日报“记者，最近的房价松动是”检漏“造成的。据了解，市场上有一批二手房，这批二手房已经在新政府之前签署了购房协议，但尚未在网上签署转让协议。由于政策的影响，购房费用由于首期付款的增加而增加，买受人无力取消合同。目前，这些来源已经进入市场。

据该人士介绍，以渝中东一套58平方米的两栋房屋为例，以前的合同价为890万元，单价约为153000元/平方米，现在业主报价为758万元，即单价降至130000元/平方米。这位人士还表示，以758万元的总价计算，谈判空间可能还在100000元以上，也就是说，住房供应有740万元成交的可能性。那么，如果房间以740万元成交，就意味着单价下跌了25000元/平方米。

同样，一套53平方米的两居室在玉仙里，以前的市价是900万元，现在的房主是728万元，这意味着总价格下降了172万元，单价下降了3万元/平方米。

记者还发现，以类似户型的50平方米为例，5月14日，一套住宅的总价格为670万元，单价为13.3万元/m2；2月17日，53m2住宅的总成交价为775万元，单价为14.7万元/m2。相比之下，单价下降了1.4万元/平方米。

“在我们连家的平台上‘捡失物’的不多，也许这10个房源中的一个就是这样的房子，但这类房子大多在系列清单上，所以合同终止后，业主急于出售，以完成一系列的订单交易，如换房。”这位销售人员说，这套房子的总价格将降低100多万元，几乎有一套“很容易被击败”。

价格调整约8%

而“捡漏屋”开始搅动市场，市场上出现了两种情况，一方面，有些业主想换房子，所以“可靠销售”，这样的业主为了顺利销售，不得不降低报价；另一方面，仍有很多业主选择观望，不愿轻易调整价格，但在市场和销售中。

这也造成了一种现象，只有降价才能成功出售房子。事实上，从基本面来看，北京二手房的平均交易价格在2017年5月下降了2.3%，在连续17个月上涨之后，下跌了两个月。客户交易周期为52天，自2012年以来最大，客户观望情绪空前明显.

值得注意的是，联佳研究所指出，西城区的表现更为突出，学区住宅价格的早期上涨开始在调控上更显着地降温。在西城区，东城区的平均降价幅度分别为7.8%和7.4%。西城、东城是北京市中小学教育资源丰富的地区，属于中心城区，是北京市房价的高地。随着购贷限制政策的增加，特别是学区住房调控政策的出台，学区住房的预期也随之放松，导致东城区和西城区房价上涨过快。

联佳研究院还表示，市场降温导致了业主预期的逆转，减价份额继续攀升至89.3%，为2012年以来的最高水平，业主的态度空间也有所放松。

联佳研究院表示，5月份调控效果进一步深化，交易价格稳定，交易量低，新供应低迷，有效需求急剧下降。在冷却市场中，社区老年低质住房、抵押房屋、地铁附近房屋、部分学区和周边城市二手房市场存在明显的劣势，购房者和卖家预期会放松。倾向于理性。

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