首付贷其实是个优秀的产品

近日，北京市网上贷款协会要求各会员单位全面清理，停止增加“首付”业务。早在今年三月，央行在回答中外记者提问时，，客户的首付款是不能借来的。此后，上海、广东等地也出台了相关措施。

目前，首付贷款已经被妖魔化，很多人谈论首付贷款的色彩发生了变化，似乎没有全面禁止首付贷款，中国版的次贷危机也会出现。苏宁金融研究所高级研究员薛洪岩表示，市场对首付不必那么紧张，只要对首付的产品机制有深入的了解，第一次推出首付就会发现，首付是一种很好的产品。即使在目前，至少在三、四线城市，首期工资仍然很小，而且很漂亮，这不应该被禁止，但可以适度支持。

　　小而美的首付贷是个优秀的产品

第一次支付贷款已经成为高风险产品的代名词，因为第一次支付贷款被停止，第一次付款贷款与美国次贷危机联系在一起。其实，原有的首付贷款产品，风险是可控的，参与方可以从中受益，不得不说是一个很好的产品创新。

顾名思义，首付是指用于支付购房首付的贷款产品。贷款额度一般不超过首付的2%至3%，月利率通常为1%≤2%，贷款期限短几个月，期限为1至2年。

　　在具体操作上，购房人向开发商(是开发商而不是P2P平台)申请首付贷款，开发商将该贷款产生的债权转让给P2P平台回笼资金，并对债权提供本息保障。

　　在这个操作过程中，借款人并不直接与P2P平台发生关联，借款人的筛选和准入由开发商负责，相应地贷款风险也由开发商承担。基于对风险的把控，开发商通常会设置较高的贷款准入门槛，只对少部分优质客户开放。这里就产生一个矛盾，即优质客户不愿意承担太高的利率，而P2P平台又无法接受低利率的债权，为了促进交易的顺利进行，开发商通常会对P2P平台提供贴息。

　　粗看起来，开发商既要贴息，又要本息保障，似乎傻了点。原因并不难理解，首付贷产品早在2014年左右就出现了，当时的房地产市场非常低迷，开发商发愁的是房子卖不出去，为了促进销售是心甘情愿出点血的。

在整个产品过程中，开发者、P2P平台、购买者都是受益者。对于开发商来说，它可以促进商品房的销售；对于P2P平台，在开发商的保证下，它可以有效地控制风险；对于购房者来说，它解决了定金的问题。

　　同时，产品的整体风险可控。2015年以前，楼市持续低迷，市场对房价并不看好。为了进一步控制风险，P2P平台一般只与500强企业或地方龙头开发商合作。开发商对债权提供本息保障，在筛选贷款(购房)客户上自然会更加用心，也很挑剔，可以从客户准入阶段降低产品风险。在严格的限制条件下，当时首付贷产品的市场规模有限，是个名副其实的小而美产品。

　这是个被毁了产品的热卖市场。

　　2015年以来，一二线城市房地产市场开始火爆起来，首付贷产品也日益活跃，数据显示，2015年，近三分之一的P2P平台推出了类似首付贷的产品。首付贷由小而美进入大众的视野，风险也随之而来，。

　　首付贷产品的质变，主要是开发商的心态发生了变化。当房子不再愁卖时，开发商自然不再愿意提供“贴息”和“本息保障”，首付贷的提供者逐步由开发商变成了房地产中介运营的互联网理财平台和P2P平台。

开发商在首付产品环节的缺乏，以及该产品的核心风险控制机制也失去了其功能，它已经成为一个赤裸裸的产品，真正的“观天吃”。风险是非常隐蔽的。

一方面，贷款客户的资质急剧下降。P2P平台发布的首付产品，利率都很高，吓走了大多数高质量的客户，真正高风险的客户离开了，坏钱赶走了好。

　　另一方面，贷款对应房产的资质下降，整体升值空间受限。小而美时期，首付贷对应的是大开发商的优质楼盘，保值增值空间大。大发展时期，首付贷不再限定楼盘，大量劣质楼盘入围，保值增值空间大幅下降。当房子不再保值时，贷款的风险自然大大提高。

　　最后，大量投机客借由首付贷产品大举进入楼市，楼市投机氛围加重，催涨了楼市泡沫，颇有去年上半年楼市配资的味道，有违国家房地产去库存的政策初衷，倒逼国家出手整顿。说到底，还是火爆的楼市毁了首付贷这个优秀的产品。

　　三四线城市依旧需要首付贷

一线城市和二线城市的人气已经摧毁了首付贷款，但在三四线市场，房地产市场仍处于低迷状态，无需担心投机者；开发商面临很大的去库存压力，仍将提供折扣和本金及利息保护，严格的客户准入门槛。首付产品仍然是一个小而漂亮的高质量的产品。

最后，首付贷款的迅速扩张和恶化是房价快速上涨的结果，而不是房价快速上涨的主要原因。从控制房价快速上涨的角度看，一线、二线城市首付整顿并不是根本解决办法。第一次偿还贷款真的会被禁止吗？只要你对一线城市和二线城市的房价持乐观态度，就不可能出现越来越多的初始贷款产品，充其量只会出现更多的转向，以进一步提高借款人的成本。